最近关于人口数据有一个大新闻：北上广深的人口集体减少。

(相关资料图)

我们来看看具体数据变化：

2022年末深圳常住人口1766.18万人，而2021年末深圳的常住人口1768.16万人，减少了1.98万人。虽然减少的数量看似很少，但传达的信号很重要，这也是深圳建市以来首次出现常住人口的减少。

除深圳之外，北上广的常住人口也一致的出现了减少。北京、上海、广州分别减少4.3万人、13.54万人、7.65万人。总之人口形势不容乐观。

同时，我也可以关注一下全国人口数据的变化，据国家统计局数据，2022年末我国人口比上年末减少85万人，出现近年的首次负增长。

而楼市的长期走势就是看人口的，人口是楼市发展的基石。而人口减少无疑是楼市最大的利空因素，这也意味着楼市的后市走势也不太乐观了，楼市很有可能进入不可逆的下行周期。

其实之前人口“七普”数据就基本上已经显示出了国内人口现状及未来的趋势。“七普”数据显示：近10年的人口平均增长率较上个10年的平均增长率下降了0.04个百分点。按照中国庞大的人口基数来算，每年新增人数减少了50多万人，这10年就少了一个中大型城市的人口。

除了人口在减少外，人口老龄化的情况也日趋严重，60岁以上的人口相对于上个10年上升了6.79个百分点。老龄化趋势一旦形成是很难逆转的。

那么人口减少对楼市意味着什么？

首先，我们必须明确，不管你有多少理论、理由及观点。我们不否认，从长期来看，房价走势必然是由人口决定的。那么人口下降对于楼市将是未来最大的利空。

自国内住房商品化以来，为何楼市能走出这样的一波波澜壮阔的牛市，最大最重要的驱动因素就是正处于人口红利的顶峰阶段，人口数量尤其是青壮年的人口的不断攀升以及城镇化率的不断提高，为房地产提供了源源不断的需求。

而对于楼市的未来，这个最大的驱动因素已经在逐渐减弱。房价在几年来开始不断走低，我们不能只盯着一些短期因素的影响，而最重要却是人口数量的减少与人口结构的变化。

总之，随着整体人口的减少，国内房价“只涨不跌”的神话也将逐渐破灭。而不同城市发展水平不同，人口聚集程度不同，也必然导致房价会因城市而分化，人口聚集的城市房价将保持相对稳定的水平，而那些人口净流出的城市的房价出现下跌甚至大跌都是很正常的现象。